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INCUMPLIMIENTO
GARANTIA POR VICIOS OCULTOS EN EL
NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION:
1. ¿Qué es un vicio oculto?
En primer lugar, hay que
establecer lo que legalmente se considera un vicio
oculto, porque no cualquier desperfecto lo es y es
importante saber qué podemos y no podemos reclamar en
relación con la adquisición de una vivienda o un
automotor. Para que el vendedor de un inmueble o
vehiculo deba responder por los defectos de éste una vez
perfeccionada la compraventa, deben concurrir los
siguientes requisitos: El vicio debe ser grave. Tanto
como para que, de haberse descubierto antes, el
automotor o la vivienda no hubiesen sido adquiridos o lo
hubiesen sido a un precio sensiblemente inferior. El
vicio debe ser oculto. Esto significa que el defecto no
podía ser identificado a simple vista por el comprador.
Pero, atención, no se considerará oculto el vicio que,
aun no siendo detectable a simple vista, pudiese haber
sido conocido por el comprador por razón de su profesión
u oficio. El vicio debe ser preexistente a la venta. El
comprador debe demostrar que existía antes de la firma
del contrato de compraventa. Si el comprador no puede
demostrar estas características del vicio oculto, el
vendedor no tendrá la obligación de responder por ellos.
2. ¿Cuáles son los vicios
ocultos más habituales en un inmueble?
No existe una lista cerrada de
vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que
aparecen con frecuencia y que son un buen ejemplo de
defectos cuya reparación es necesario exigir para
garantizar la habitabilidad de la vivienda. Los
relacionados con el agua, como humedades, filtraciones o
goteras, son muy habituales y molestos. Suelen deberse a
una mala impermeabilización o al deterioro de las
tuberías de la vivienda. Es importante repararlos lo
antes posible porque suelen ir a más. También son
frecuentes los defectos relacionados con una mala
cimentación de la vivienda, lo que puede causar grietas
y problemas mayores, y los que tienen que ver con un mal
aislamiento térmico o acústico. Los defectos en los
acabados, como suelos o pinturas, suelen ser fruto
también de mal trabajo o de la utilización de materiales
de baja calidad. En cuanto a los relacionados con la
instalación eléctrica, los vicios ocultos suelen tener
que ver con interruptores o tomas de corriente
defectuosas. Se deben normalmente a instalaciones
defectuosas a al uso de materiales en mal estado por
parte del constructor.
3. ¿Cómo se reclaman los vicios
ocultos?
Dentro del terreno del
incumplimiento las variantes con las que cuenta el
adquirente son:
Adquirente que está dispuesto a
restituir la cosa adquirida: En este sentido, el art.
1.039 del C.C.C.N.,brinda la posibilidad al adquirente a
título oneroso de optar entre: a) reclamar el
saneamiento del título o la subsanación de los vicios;
b) reclamar un bien equivalente, si es fungible; o c)
declarar la resolución del contrato, excepto en los
casos previstos por los artículos 1.050 y 1.057 (cuando
el defecto es subsanable). Asimismo, el art. 1.040 del
C.C.C.N., permite reclamar la reparación de los daños y
perjuicios dependiendo del conocimiento/desconocimiento
y/o profesionalidad tanto del adquirente como del
enajenante
-Resolver el contrato: sea
a través del pacto comisorio tactito (arts. 1.087, 1.088
y 1.089 del CCCN) en el caso de los contratos
bilaterales, o a través de la cláusula resolutoria
expresa (art. 1086 del CCCN). -
Pedir la nulidad del contrato:
cuando se trata de un error de hecho esencial
reconocible por el destinatario en los contratos
bilaterales (arts. 265, 266 y 267 del C.C.C.N.) en el
objeto del contrato (error in substantia), que vicia la
nulidad del acto. El error, ocurre cuando la cosa
entregada sea la prevista en el contrato, pero no la que
el comprador creyó razonablemente que era .
-Exigir el cumplimiento de la
prestación, siempre que sea posible (obligacion de
saneamiento): En este sentido, aunque referido al
Código Civil, se dijo “si la cosa entregada no es
idéntica a la prometida (arts. 1.408 y 1.409 Cód.
Civil), incluso si carece de la calidad pactada (art.
1.338 Cód. Civil); entonces se estará en presencia de un
vicio del consentimiento en el pago” . Por otro lado, la
ley 24.240 faculta al consumidor a requerir la
reparación de los daños causados por el incumplimiento
de la obligación, la ejecución forzada de la obligación,
la sustitución de la prestación por otra equivalente o
el ejercicio del pacto comisorio (art. 10 bis). Puede
darse el supuesto de que la cosa entregada sea la
prevista en el contrato, pero que carezca de sus
cualidades normales, es decir que tenga un vicio oculto
o redhibitorio , caso en el que ya nos encontramos
dentro de una situación de cumplimiento del contrato,
aunque no de manera satisfactoria.
Si el vendedor ha actuado de mala
fe, se le puede reclamar, además, una indemnización por
daños y perjuicios. En cualquiera de los supuestos, lo
primero que debemos hacer es valorar la naturaleza del
vicio oculto con un informe técnico (encargado a un
arquitecto o ingeniero) que determine el origen del
problema, su alcance y su coste de reparación (si es que
ésta fuese una opción viable). Con ese informe en la
mano, y siempre que estemos dentro del plazo legal, será
el momento de dirigirse por escrito por nota o carta
documento a quien nos vendió la vivienda o automotor
para informarle de lo sucedido e intentar que asuma su
responsabilidad. Es imprescindible especificar aquí
tanto la fecha de nuestra reclamación como la de la
firma del contrato por el que se adquirió el inmueble o
mueble. Si el vendedor asume su responsabilidad, tanto
él como nosotros ahorraremos mucho tiempo y también
dinero. Pero si se niega a asumir el coste del vicio
oculto y de su reparación, aún existe un paso previo a
los tribunales que también puede funcionar: se trata de
las oficinas de defensa del consumidor de cada provincia
o municipio. Estas oficinas tienen como misión mediar
entre ambas partes para intentar conseguir un acuerdo
que les evite los costes de tener que llegar a los
tribunales. Si con esta ayuda tampoco es posible el
acuerdo, entonces sí, habrá llegado el momento de tomar
acciones legales. El proceso no será sencillo, así que
conviene estar asesorado por abogados especialistas en
derecho inmobiliario o automotor.
4. ¿Qué plazo tengo para reclamar?
Los plazos de caducidad se han
graduado en atención al carácter mueble o inmueble de
las cosas objeto del contrato. Si se trata de inmuebles,
la garantía por defectos ocultos se extingue a los tres
años contados desde que el adquirente hubiere recibido
el bien. Mientras que cuando se trate de cosas muebles
el plazo de caducidad se reduce a seis meses. En este
ultimo supuesto, el computo de los términos legales de
caducidad comienza a correr desde la entrega de la cosa,
o bien desde su puesta en funcionamiento cuando la
naturaleza del bien requiera de ello a fin de
posibilitar el descubrimiento de defectos no
ostensibles. El legislador se ocupa también de
explicitar que los lapsos estipulados pueden ser
ampliados por decisión de las partes, queda claro
entonces que se trata de plazos mínimos de vigencia de
la garantía y que nada obsta a la vigencia convencional
de otros más extensos que pudieren acordarse al tiempo
de contratar.
5. ¿Se pueden reclamar vicios
ocultos en una vivienda de alquiler?
Por supuesto que sí. La ley ampara
al inquilino de la misma manera que lo hace con el
comprador de una vivienda de segunda mano y le da un
plazo de un año desde la entrega del inmueble para
reclamar al arrendador la reparación de vicios ocultos
en la casa. Esta reclamación, como sucede también en el
caso de las viviendas compradas, hay que hacerla por
escrito mediante el envío de una nota o carta documento,
de manera que quede constancia de que se ha hecho dentro
del plazo legalmente establecido. Además,
independientemente de que aparezcan vicios ocultos o no,
hay que recordar que el arrendador tiene siempre la
obligación de conservar la vivienda en buen estado.
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